Nueva resolución de la Dirección General de Tributos acerca de los medios necesarios en entidades inmobiliarias para llevar a cabo una actividad económica

Una reciente resolución de la Dirección General de Tributos (DGT), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha denegado la aplicación de la exención derivada de la transmisión de participaciones en una entidad inmobiliaria cuya actividad consiste en el arrendamiento de un único activo inmobiliario. La DGT considera que la entidad no dispone de suficientes medios para considerar que lleva a cabo una actividad económica sino que, al contrario, la califica como una entidad patrimonial.

Este criterio difiere del de resoluciones previas en las que la DGT permitía la subcontratación de los medios humanos a una sociedad especializada en la gestión de activos, a efectos de considerar que una entidad desarrolla una actividad económica. Veamos por qué.
✔ De acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Sociedades, una sociedad se considera patrimonial cuando más del 50% de su activo no esté afecto a una actividad económica. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entiende que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
✔ En anteriores resoluciones, la DGT aceptó la subcontratación de medios materiales y humanos a un tercero especializado en la gestión de activos. Este criterio ha resultado de aplicación a sociedades con inmuebles de cierta importancia en las que, dada la dimensión de la actividad a desarrollar y el volumen e importancia de sus ingresos, sustituyen la contratación de un empleado a jornada completa por la subcontratación de una empresa especializada, por cuanto este último modelo resulta más eficiente.
✔ En el caso analizado por la resolución CV 2114 – 19, de 12 de Agosto, la entidad inmobiliaria es la propietaria de un campo de golf que arrienda a una entidad vinculada, que es la que se encarga de la explotación del campo de golf del que, a su vez, es arrendataria, y que dispone de todos los medios materiales y humanos necesarios para realizar dicha explotación. La externalización de la gestión del campo de golf obedece a la necesidad de separar los riesgos patrimoniales de los riesgos operativos y laborales asociados a la explotación del campo de golf.
✔ No obstante, en esta nueva resolución de la DGT parece que el hecho de disponer de un solo activo (el campo de golf) no justifica la externalización de su gestión. Esto implica que la ganancia de capital derivada de la venta de acciones en la sociedad inmobiliaria no puede beneficiarse de la exención prevista en la normativa del Impuesto sobre Sociedades, respecto de la parte de las rentas que proporcionalmente se corresponda con los periodos impositivos en los que la entidad transmitida tiene la consideración de patrimonial.
✔ En base al criterio de esta resolución, será necesario a partir de ahora analizar si la externalización de la gestión está justificada a efectos de evitar que la entidad se califique como patrimonial así como hacer seguimiento de cuáles son las condiciones necesarias a efectos de considerar que una sociedad lleva a cabo una actividad económica.