HISTORIAS

7 junio, 2017

El impacto de la factura del IRPF en la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias

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Otro aspecto a considerar es el distinto tratamiento que puede tener el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico.

En estos días en que nos hallamos plenamente inmersos en la Campaña de Renta, conviene recordar cual es el tratamiento otorgado por la norma tributaria española, en el ámbito de este impuesto, al alquiler o la tenencia de viviendas. El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la  tasa de rentabilidad de este tipo de inversión, favorecida por un entorno en continuo crecimiento.

✔ El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, bajo el capítulo de los rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…). Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

✔ Una vez hallado el rendimiento neto, éste puede reducirse en un 60% lo que supone un trato fiscal muy ventajoso para este tipo de rentas. El Tribunal Económico-Administrativo Central TEAC, en una reciente Resolución de fecha 02 de Marzo de 2017 sienta doctrina acerca de la aplicación de esta reducción que sólo admite cuando el contribuyente ha presentado declaración – liquidación, ya sea dentro del plazo previsto legalmente ya sea extemporáneamente y siempre con anterioridad al inicio de cualquier procedimiento de comprobación o inspección en el cual estén incluidos. Esto significa que, de no declarar estos rendimientos y en caso de requerimiento por parte de la AEAT, ésta no admitirá la aplicación de la reducción, gravando el rendimiento neto en su totalidad.

✔ Otro aspecto a considerar es el distinto tratamiento que puede tener el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico. En este caso, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada. Asimismo, es criterio de la Dirección General de Tributos no admitir la aplicación de la citada reducción cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

✔ En cualquier caso, mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.

 

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