Socimi en España: qué es, cómo funcionan y ventajas fiscales

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) son un tipo de sociedad anónima cuyo objetivo principal es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su arrendamiento. Estas sociedades están pensadas para profesionalizar el mercado inmobiliario y facilitar la inversión en este sector a través de su cotización en bolsa.

El clima privilegiado y estilo de vida del país fomentan que el mercado inmobiliario español tenga un gran atractivo a nivel internacional. Y es que España es un destino ideal tanto para pasar unas vacaciones como parar vivir de forma permanente teletrabajando con vistas al mar.

La legislación española ofrece regímenes fiscales atractivos para la inversión inmobiliaria que, mediante una estructura adecuada, permiten optimizar la carga fiscal. A continuación, se analiza en detalle el régimen de las SOCIMI y se compara con el régimen especial de arrendamiento de viviendas.

¿Qué es una SOCIMI?

La ley define una SOCIMI como una sociedad anónima cuyo objeto social principal es la inversión y gestión de activos inmobiliarios para su alquiler.

Requisitos para acogerse al régimen SOCIMI

Veamos qué requisitos debe cumplir una sociedad para poder optar al régimen fiscal especial de las SOCIMI.

• Deben contar con un capital social mínimo de 5 millones de euros.
• Sus acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación. Esto significa que la sociedad no puede operar como un vehículo privado cerrado; sus acciones deben estar disponibles para cualquier inversor interesado.
• Los inmuebles deben permanecer en el activo y arrendados durante un mínimo de tres años.

¿Cómo funcionan las SOCIMI?

Una vez creada y cotizada, una SOCIMI debe operar siguiendo reglas muy concretas sobre cómo invierte y de dónde obtiene sus ingresos. La ley establece que, para mantener su régimen especial:

• Al menos el 80% de sus inversiones deben consistir en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento o participaciones en el capital social de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMIS.
• Al menos el 80% de sus rentas deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social o de dividendos procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social. El restante 20% es de libre elección.

Esto garantiza que la SOCIMI se mantenga fiel a su propósito: invertir en inmuebles para generar renta, no para especular con activos financieros o realizar operaciones fuera del mercado inmobiliario.

Ventajas fiscales de las SOCIMI

El principal atractivo de las SOCIMI es su régimen fiscal especial.

• Las SOCIMI tributan a un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades. Como contrapartida, no se les permite compensar bases imponibles negativas o aplicar deducciones para evitar la doble imposición o cualquier otro tipo de deducción.
• Para garantizar que el beneficio llega a los socios, donde finalmente tributará, la ley exige un reparto obligatorio de dividendos de la forma siguiente: el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de otras entidades, al menos el 50% de los beneficios por la transmisión de activos (el resto debe reinvertirse en un plazo de tres años; de no hacerlo, deberá distribuirse) y al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.
• Para evitar la elusión fiscal, se establecen dos gravámenes especiales a cargo de la SOCIMI, que tienen la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades: gravamen del 15% y del 19%.
• La entidad se somete a un tipo de gravamen especial del 15% sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sean objeto de distribución, en la parte que proceda de rentas acogidas al régimen especial
• La entidad se somete a un tipo de gravamen especial del 19% sobre los dividendos que se satisfagan a los socios cuando su participación en el capital social sea igual o superior al 5% y dichos dividendos estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en sede de sus socios.
•  Los dividendos que reciben los socios no se benefician de la exención por doble imposición interna, asegurando así que la carga fiscal se traslada al accionista

Impuesto sobre Sociedades en las SOCIMIS

La inversión inmobiliaria en España, cuando pensamos en inversiones de cierta envergadura, puede canalizarse a través de las conocidas “Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliarias – SOCIMIS” que permiten beneficiarse de un tipo impositivo en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades del 0% frente al tipo ordinario del 25%.

Como alternativa a dicho vehículo inversor y a opción de la empresa, cabe acogerse al régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas que permite una tributación efectiva en este impuesto del 3,75% para dichos rendimientos.

Veamos en qué consisten sus características principales.

• El régimen especial de arrendamiento de viviendas puede ser aplicado por empresas que tengan como actividad principal y no exclusiva el arrendamiento de viviendas ubicadas en territorio español, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Puede acogerse al mismo cualquier sociedad que opte voluntariamente por este régimen durante el año de opción y de forma indefinida, mientras no renuncie al mismo.
• La sociedad debe arrendar u ofrecer en arrendamiento un mínimo de ocho viviendas situadas en territorio español, ya sean adquiridas o promovidas por la misma entidad. El tiempo en el que las viviendas deben estar ofrecidas en arrendamiento o arrendadas debe ser de un mínimo de tres años.

La actividad de arrendamiento debe llevarse a cabo a través de medios materiales y humanos adecuados y es compatible con la realización de otras actividades. Para ello, es necesario, no obstante, que se cumplan los siguientes límites:

• Al menos el 55% del total de los rendimientos del ejercicio deben corresponder a rentas susceptibles de disfrutar de esta bonificación.
• Alternativamente, al menos el 55% del valor del activo societario debe ser susceptible de generar rentas con derecho a la bonificación. Este puede ser el supuesto en el que, en un ejercicio determinado, los rendimientos derivados del arrendamiento no alcancen el 55% de las rentas totales pero los activos de la sociedad estén formados por viviendas ofrecidas en arrendamiento o arrendadas.

Las sociedades sujetas a este régimen pueden aplicar una bonificación del 85% sobre la parte de la cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Esto implica que, para las sociedades sujetas al tipo general del 25% del Impuesto sobe Sociedades, el tipo efectivo de gravamen se reduce al 3,75%. El resto de rendimientos y ganancias de capital que obtenga la sociedad se someterán al tipo general de este Impuesto del 25%.

Es necesaria una contabilidad separada para cada inmueble que desglose la renta obtenida por cada uno. Por ello, es sumamente importante que la contabilidad de la empresa se lleve a cabo de forma adecuada pues no cabe olvidar que el incumplimiento de este requisito supondría perder la aplicación de este régimen especial.

Resumen y ejemplos de fiscalidad

Hemos tratados distintos regímenes tributarios que permiten una inversión inmobiliaria de forma fiscalmente eficiente. El tipo de vehículo inversor dependerá del tamaño y el objetivo de la inversión. Mientras una SOCIMI se utilizará en inversiones de cierta envergadura dedicadas al arrendamiento de inmuebles, las inversiones de menor tamaño se pueden beneficiar de un vehículo mucho más simple cuando el objetivo de las viviendas arrendadas sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Estos comentarios se limitan a establecer líneas generales de tributación dado que, en nuestra experiencia, cada proyecto necesita una solución a medida, que prevea la tributación a efectos del Impuesto sobre Sociedades durante el periodo de inversión, en caso de distribución de dividendos así como en caso de desinversión por parte del inversor extranjero.

Para garantizar una planificación fiscal óptima en inversiones inmobiliarias y aprovechar al máximo los beneficios fiscales disponibles, es fundamental contar con un asesoramiento especializado. Nuestro equipo ofrece soluciones personalizadas a través de nuestros servicios fiscales, asegurando el cumplimiento normativo y la optimización de la carga impositiva.

Recapitulemos.

Bajo el régimen especial de las SOCIMIs, los rendimientos pueden someterse a tributación a un tipo del Impuesto sobre Sociedades del 0%. Si el socio está sujeto a un tipo de tributación mínimo del 10%, los dividendos pagados al inversor extranjero no se someterán a tributación al tipo especial del Impuesto sobre Sociedades del 19% y, además, podrán beneficiarse del tipo de tributación reducido del Convenio para evitar la doble imposición (CDI) que resulte aplicable en función del país de residencia del inversor. No obstante, si el inversor participa en un mínimo del 5% y los dividendos que perciba están exentos de tributación o bien se sujetan a un tipo de gravamen inferior al 10%, los dividendos se someten a tributación en España al tipo del 19%:

En caso de acogerse al régimen especial de arrendamiento de viviendas a través de un vehículo inversor más simplificado, los rendimientos tributan a un tipo reducido en el Impuesto sobre Sociedades del 3,75%. En caso de distribución de dividendos, el inversor extranjero puede beneficiarse de los tipos reducidos que resulten aplicables en el Convenio para evitar la doble imposición según su país de residencia así como de la exención prevista en la trasposición a la normativa española de la Directiva Matriz / Filial que permitiría la repatriación de beneficios sin coste fiscal adicional.

De conformidad con lo anterior, un ejemplo simple sobre la tributación de un reparto de dividendos en un escenario favorable al contribuyente se basaría en las siguientes asunciones:

*El tipo de tributación previsto en el CDI no aplica si puede beneficiarse de la Directiva Matriz / Filial.
**Sujeto a un mínimo del 10% en el Estado de residencia, cuando el socio participa en un 5% o más.

En el supuesto de inversión extranjera por parte de un socio no residente, el cuadro siguiente resume las principales consecuencias en caso de desinversión:

* La plusvalía suele tributar en España si los activos societarios consisten principalmente en bienes inmuebles situados en España. En tal caso, el CDI no limita el tipo de tributación por lo que, de acuerdo con la normativa española, resulta de aplicación el 19%.