La inversión inmobiliaria en España, mediante una estructura adecuada, puede beneficiarse de regímenes fiscales atractivos que ofrece la normativa española y que permiten reducir el coste fiscal del 25% en el Impuesto sobre Sociedades.
A pesar de que el COVID 19 pueda haber afectado negativamente el mercado inmobiliario español, el clima privilegiado y estilo de vida en España conllevan que éste sea uno de los países de mayor atractivo a nivel internacional en el que pasar unas vacaciones o vivir de forma continuada, teletrabajando con vistas al mar. Dado que consideramos la situación actual como transitoria, es un buen momento para revisar cómo llevar a cabo su próxima inversión inmobiliaria en España.
¿Qué es una SOCIMI – Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliarias?
Cuando pensamos en inversiones de cierta envergadura, vale la pena recordar que las sociedades cotizadas con un capital mínimo de 5 millones de euros pueden optar por el régimen especial en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades de las conocidas “Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliarias – SOCIMIS”.
Veamos en qué consisten sus trazos principales.
Cómo funcionan las SOCIMI
✔ Las sociedades inmobiliarias pueden acogerse a un régimen fiscal beneficioso que permite tributar al tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades y que se somete a los siguientes requisitos:
- Al menos el 80% de sus inversiones deben consistir en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento o participaciones en el capital social de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMIS.
- Al menos el 80% de sus rentas deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social o de dividendos procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social. El restante 20% es de libre elección.
Ventajas fiscales de las SOCIMI
✔ Dado que no están sujetas al Impuesto sobre Sociedades, tampoco se les permite compensar bases imponibles negativas o aplicar deducciones para evitar la doble imposición o cualquier otro tipo de deducción.
✔ Los ingresos que procedan de actividades no cualificadas deben tributar al tipo estándar del Impuesto sobre Sociedades del 25%.
✔ La entidad se somete a un tipo de gravamen especial del 19% sobre los dividendos que se satisfagan a los socios cuando su participación en el capital social sea igual o superior al 5% y dichos dividendos estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en sede de sus socios. Conviene recordar que estas entidades están obligadas a repartir al menos el 80% de los beneficios del ejercicio que procedan de rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles urbanos y actividades accesorias y el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones afectos al cumplimiento de su objeto social principal.
✔ La adecuada planificación de la estructura accionarial puede conllevar que la SOCIMI permita repatriar beneficios al socio no residente con el mínimo coste fiscal en caso de que aquel esté sujeto a tributación a un mínimo del 10% en su país, a la vez que podrá beneficiarse de la Directiva matriz – filial (en caso de reunir los requisitos para ello) o de la aplicación de los tipos de tributación reducidos del Convenio para evitar la doble imposición a la vez que la SOCIMI podría evitar el gravamen especial del 19%.
Impuesto sobre Sociedades en las SOCIMIS
La inversión inmobiliaria en España, cuando pensamos en inversiones de cierta envergadura, puede canalizarse a través de las conocidas “Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliarias – SOCIMIS” que permiten beneficiarse de un tipo impositivo en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades del 0% frente al tipo ordinario del 25%.
Como alternativa a dicho vehículo inversor y a opción de la empresa, cabe acogerse al régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas que permite una tributación efectiva en este impuesto del 3,75% para dichos rendimientos.
Veamos en qué consisten sus trazos principales.
✔ El régimen especial de arrendamiento de viviendas puede ser aplicado por empresas que tengan como actividad principal y no exclusiva el arrendamiento de viviendas ubicadas en territorio español, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Puede acogerse al mismo cualquier sociedad que opte voluntariamente por este régimen durante el año de opción y de forma indefinida, mientras no renuncie al mismo.
✔ La sociedad debe arrendar u ofrecer en arrendamiento un mínimo de ocho viviendas situadas en territorio español, ya sean adquiridas o promovidas por la misma entidad. El tiempo en el que las viviendas deben estar ofrecidas en arrendamiento o arrendadas debe ser de un mínimo de tres años.
✔ La actividad de arrendamiento debe llevarse a cabo a través de medios materiales y humanos adecuados y es compatible con la realización de otras actividades. Para ello, es necesario, no obstante, que se cumplan los siguientes límites:
- Al menos un 55% del total de los rendimientos del ejercicio deben corresponder a rentas susceptibles de disfrutar de esta bonificación.
- Alternativamente, al menos el 55% del valor del activo societario debe ser susceptible de generar rentas con derecho a la bonificación. Este puede ser el supuesto en el que, en un ejercicio determinado, los rendimientos derivados del arrendamiento no alcancen el 55% de las rentas totales pero los activos de la sociedad estén formados por viviendas ofrecidas en arrendamiento o arrendadas.
✔ Las sociedades sujetas a este régimen pueden aplicar una bonificación del 85% sobre la parte de la cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Esto implica que, para las sociedades sujetas al tipo general del 25% del Impuesto sobe Sociedades, el tipo efectivo de gravamen se reduce al 3,75%. El resto de rendimientos y ganancias de capital que obtenga la sociedad se someterán al tipo general de este Impuesto del 25%.
✔ Es necesaria una contabilidad separada para cada inmueble que desglose la renta obtenida por cada uno. Por ello, es sumamente importante que la contabilidad de la empresa se lleve a cabo de forma adecuada pues no cabe olvidar que el incumplimiento de este requisito supondría perder la aplicación de este régimen especial.
Resúmen y ejemplos de fiscalidad
Hemos tratados distintos regímenes tributarios que permiten una inversión inmobiliaria de forma fiscalmente eficiente. El tipo de vehículo inversor dependerá del tamaño y el objetivo de la inversión. Mientras una SOCIMI se utilizará en inversiones de cierta envergadura dedicadas al arrendamiento de inmuebles, las inversiones de menor tamaño se pueden beneficiar de un vehículo mucho más simple cuando el objetivo de las viviendas arrendadas sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Estos comentarios se limitan a establecer líneas generales de tributación dado que, en nuestra experiencia, cada proyecto necesita una solución a medida, que prevea la tributación a efectos del Impuesto sobre Sociedades durante el periodo de inversión, en caso de distribución de dividendos así como en caso de desinversión por parte del inversor extranjero.
Recapitulemos.
✔ Bajo el régimen especial de las SOCIMIs, los rendimientos pueden someterse a tributación a un tipo del Impuesto sobre Sociedades del 0%. Si el socio está sujeto a un tipo de tributación mínimo del 10%, los dividendos pagados al inversor extranjero no se someterán a tributación al tipo especial del Impuesto sobre Sociedades del 19% y, además, podrán beneficiarse del tipo de tributación reducido del Convenio para evitar la doble imposición (CDI) que resulte aplicable en función del país de residencia del inversor. No obstante, si el inversor participa en un mínimo del 5% y los dividendos que perciba están exentos de tributación o bien se sujetan a un tipo de gravamen inferior al 10%, los dividendos se someten a tributación en España al tipo del 19%:
✔ En caso de acogerse al régimen especial de arrendamiento de viviendas a través de un vehículo inversor más simplificado, los rendimientos tributan a un tipo reducido en el Impuesto sobre Sociedades del 3,75%. En caso de distribución de dividendos, el inversor extranjero puede beneficiarse de los tipos reducidos que resulten aplicables en el Convenio para evitar la doble imposición según su país de residencia así como de la exención prevista en la trasposición a la normativa española de la Directiva Matriz / Filial que permitiría la repatriación de beneficios sin coste fiscal adicional.
✔ De conformidad con lo anterior, un ejemplo simple sobre la tributación de un reparto de dividendos en un escenario favorable al contribuyente se basaría en las siguientes asunciones:
| Concepto | Importe | |
|---|---|---|
| SL – Rég. Especial | SOCIMI | |
| Beneficio neto antes de I. Sociedades | 100,000 | 100,000 |
| I. Sociedades (IS) | 3,750 | 0** |
| Beneficio neto después IS | 96,250 | 100,000 |
| Tipo CDI (est. 10%) | NA* | 10,000 |
| 0% Directiva Matriz filial | 0. | NA |
| Beneficio neto inversor extranjero | 96,250 | 90,000 |
*El tipo de tributación previsto en el CDI no aplica si puede beneficiarse de la Directiva Matriz / Filial.
**Sujeto a un mínimo del 10% en el Estado de residencia, cuando el socio participa en un 5% o más.
✔ En el supuesto de inversión extranjera por parte de un socio no residente, el cuadro siguiente resume las principales consecuencias en caso de desinversión:
| Concepto | Escenario | |
|---|---|---|
| SL – Rég. Especial | SOCIMI Cotizada | |
| Socio con CDI | La tributación dependerá del CDI*. | La ganancia está exenta si el no residente participa en menos del 5%. Si su participación es igual o superior al 5%, dependerá del CDI*. |
| Socio sin CDI | La ganancia tributa en España al tipo del 19%. | |
* La plusvalía suele tributar en España si los activos societarios consisten principalmente en bienes inmuebles situados en España. En tal caso, el CDI no limita el tipo de tributación por lo que, de acuerdo con la normativa española, resulta de aplicación el 19%.
Publicado el 02-2021 por PBS